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限竞房、纯商品房、共有产权房,到底谁把谁带跑偏了

2019年11月02日 07:34 来源:未知 人气: 手机版

兵马俑是什么做的,净头寸,形容雪的词语

共有产权房、限竞房、商品房,是目前北京新房市场的三大主力类型。也隐隐对应着“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的北京楼市和购房者分层。

但严肃君发现,某种程度上,三者之间的界限越来越模糊了。

限竞房:产品上看齐纯商品房

首个开盘的瀛海府,只有临时售楼处,没有样板间,销售都是兼职,却一个半小时卖光了194套房源,秒光速度也给了后来者信心。

但后面的事情大家就都知道了。

由于限竞房价格已定、以及受限于70/90政策,同质化产品扎堆入市,有首付、有房票的购房者决策周期越来越长。

去化压力下,要么通过降价快速跑量,要么依靠产品突围。

网易房产数据中心统计显示,2019年1-9月有成交的限竞房项目共59个,共网签15085套,其中成交均价低于限均价的达45个。

考虑到网签的滞后性、成交房源批次特殊性、以及住宅别墅产品类别不同等原因,成交均价与限均价间5%以内的涨跌都不具备较大的参考意义。

另一条路就是打破限竞房产品力不足的先入印象,缩短与纯商品房的差距,从纯商品房项目手里“抢客”。

有的通过品牌产品系“冠名”。

对市场最为敏感的万科,早在2018年就提出在限竞房项目应用翡翠系产品的想法。目前其几个在售限竞房项目分别命名为翡翠云图、翡翠西湖、翡翠山晓。近期开盘的通州限竞房万科城市之光·东望,“借光”热销项目首开万科城市之光·翡翠四季的意图也很明显。

再如金地,其首个开盘的限竞房项目金地·悦风华,用的就是三大高端产品系之一——风华系;禹州·朗廷湾,作为禹州地产进军北京楼市的第一个限竞房项目,定位也是改善的产品系。

有的通过产品升级做加法。

拿到“70/90”课题的限竞房们,最初大多选用了公版三居户型,至多有一些修修改改而已。

后来者先是在量上寻求增量,比如90㎡三居做两卫,阳台能做就做,飘窗能送就送;再就是质的突破,由南向两面宽的长条形,变为南向三面宽的正方形。进化详情可戳后限竞房时代,90平户型大赏。

仅就户型而言,市场认可度高下立见。

江山风华与金地悦风华89平户型比较

翡翠山晓90平三室两厅两卫

纯商品房:策略上看齐限竞房

严肃君上个月去看了门头沟两个待开盘的纯商品房项目。

中骏·天峰于今年2月1号拿地,7月份就开放了售楼处,而合景领汇长安今年4月4日拿地,8月1日就确定案名跑步入场。

据了解,两个项目都计划在年内开盘。这速度,已超过大部分限竞房。

一个两个都这么“着急”,首先是因为房企大多数都没钱了。内外融资渠道持续收紧,且没有任何放松迹象。随着偿债高峰期到来,只能依靠高周转实现货值变现,缓解现金流压力。

再加上金九银十接连失色,留给大家冲业绩的时间不多了。

而门头沟这两个项目处境更为艰难的点在于,多年没房的石景山,在近两年的时间内实现了新房项目的集中爆发,曾经只能在门头沟兜兜转转的京西客群,有了更多选择的空间。

先是中海寰宇天下横空出世,不仅在2018年首次实现北京新房项目单盘销量过百亿,更是提前锁定今年销冠。接着是五里坨三项目开盘,长安云锦热销。

掰着手指头数一数,除了避不开的禧悦学府、长安云锦二期,6月份电建+华润联合体拿下的古城不限价地块,也有可能“档期”会撞,更不用说长安云锦旁边还新挂了一宗不限价宅地,以及首钢片区还有满坑满谷的待出让地块。

今年的京西新房市场,真有几分三国乱战的意思了。

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